В условиях нестабильной экономики многие собственники ипотечных квартир в ужасе осознали, что не могут выплачивать ипотечный кредит за квартиру.

Не переживайте, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не катастрофа.
Причинами продажи объектов из-под залога могут быть далеко не только трудности с выплатой ипотечного кредита. Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:

• улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру получше взамен той, за которую выплачивает ипотеку);

• развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);

• перемена места жительства заемщика;

• невозможность платить по принятым на себя обязательствам;

• фиксация  инвестиционной составляющей приобретенного объекта.

   

Кто?
 

• Всех людей, которые хотят продать свою квартиру из-под залога, профессионалы рынка делят на два типа: позитивно настроенные и негативно настроенные.

• Позитивно настроенные заемщики, как правило, достигают своих целей, если все условия задачи  расписаны, идет взаимодействие со всеми участниками процесса (банк, заемщик, риэлтор, покупатель).

• Негативно настроенных продавцов можно охарактеризовать как лиц, желающих добиться  реализации предмета залога на своих условиях и по своему усмотрению. Причем мотивацией могут быть как сложившиеся тяжелые обстоятельства, так и получение прибыли. Огромную роль играет состояние рынка недвижимости. Особенно трудно всем участникам работать на падающем рынке. В зоне риска по дефолтам в настоящее время находятся долларовые кредиты.

   

Как?

Чтобы начать процедуру, необходимо:

• получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

• узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.е. была ли смена залогодержателя;

• проконсультироваться с риэлтором, узнать динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных  объектов недвижимости.

Существует несколько традиционных схем продаж квартир из-под залога.

Без перевода залога на нового собственника

Вариант 1. Покупатель с прямыми деньгами. В день проведения сделки покупатель помещает всю сумму средств на расчетный счет заемщика (можно открыть счет в этом банке и перечислить деньги), банк списывает ссудную задолженность, подписывается договор купли-продажи, банк выдает заявление на снятие обременения, документы, включая закладную, заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС. Как результат покупатель получает квартиру без обременения. При такой схеме покупатель нервничает из-за того, что все его финансовые средства переданы продавцу до регистрации договора. Срок регистрации может быть месяц и более.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца. Тогда ход сделки предполагает помещение денег в две банковские ячейки, в одну из которых закладываются деньги банку, достаточные для полного досрочного погашения долга покупателя на дату окончания договора аренды, а также дополнительные средства по платежам из расчета 45 суток, заявление о полном досрочном погашении (без указания точной суммы и даты погашения), доверенность на сотрудника банка на право внесения средств на счет. Условия доступа: предъявление копии зарегистрированного договора купли продажи или выписки из ЕГРП. Во вторую ячейку закладываются оставшиеся средства для расчетов с продавцом. Условия доступа: оригинал зарегистрированного договора из УФРС. После этих процедур  идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения. Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация и т. д.

С переводом залога  на нового собственника

Арендуется также одна или две ячейки. Закладываются средства для продавца и средства для банка. Подписывается договор, получается согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения, регистрируется договор купли продажи, обременение остается. После внесения денег на счет продавца происходит списание денежных средств, после чего банк выдает закладную, заявление о снятии обременения, заявление от продавца и покупателя. Еще раз документы сдаются на регистрацию в УФРС. В результате  покупатель получает чистые документы.

С кредитными средствами другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после  подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Данная схема взаимодействия в настоящее время еще очень плохо разработана и мало применима.

Автор: Кошелев Алексей Сергеевич