Частный маклер или Агентство?
К услугам маклеров люди обращались еще задолго до начала действия закона «О приватизации» и возникновения агентств недвижимости. Обмен, размен, разъезд и прочие операции с жилыми помещениями те виртуозно проделывали безо всяких там разработанных технологий сделки и законодательной базы. Граждане пользовались услугами маклеров по рекомендации знакомых. Впрочем, широкого выбора и не было.
Сейчас в Нижнем Новгороде действует около 200 агентств недвижимости. У маклеров тоже хватает работы. Часто в ходе альтернативных сделок агенты по недвижимости и маклеры пересекаются.
К маклеру или в риэлторскую компанию обратиться для решения квартирного вопроса? Сегодня свою точку зрения представляют руководители агентств недвижимости.
Инна Юрьевна Соменкова, директор агентства недвижимости «АНИС»
Было бы неправильно говорить, что все маклеры поголовно мошенники и жулики. Среди них хватает нормальных порядочных людей, которые помогают людям решить жилищные проблемы и при этом хорошо зарабатывают. Большинство таких маклеров выходцы из агентств недвижимости. Они не захотели платить налоги, и «пустились в свободное плавание».
Но, каким бы замечательным специалистом ни был маклер, как говорит русская пословица: «Один в поле не воин». В операциях с недвижимостью есть несколько моментов, которые хорошо решаются только в коллективе и в официальной обстановке офиса.
Первый. Одному человеку удержать длинную квартирную «цепочку» практически невозможно. Большинство сделок, как известно, альтернативные. Взамен продаваемого жилья люди хотят приобрести другое. Цены на недвижимость постоянно растут. «Чистых» продаж, когда клиенту нужны только деньги, практически нет. В квартирных «цепочках» присутствуют люди с разными характерами и темпераментами. Если агенту не с каждым членом семьи продавца или покупателя удается найти общий язык, на помощь приходят менеджеры, директор. Очень часто всем коллективом приходится исполнять роль психотерапевтов, чтобы люди успокоились и здраво посмотрели на ситуацию, связанную со сменой места жительства.
Второй. Сбор документов. Случается, что в выписках из лицевого счета появляются родственники, о которых и думать забыли. Например, один наш клиент 15 лет назад прописал на свою жилплощадь ребенка от первого брака. Сам он давно уже женат на другой женщине. Ребенок со своей матерью проживает по другому адресу, но числится в лицевом счете по месту прописки. Члены семьи клиента возмущаются: «Этот мальчишка вообще незаконно вписан!». Согласитесь, одному человеку, я имею в виду маклера, подобрать альтернат, собрать «цепь» и решить вопросы, одновременно собирая документы и бегая по инстанциям, трудно, порой, практически, невозможно. Поэтому маклеры избегают трудных случаев. Агентство недвижимости решает проблемы любой сложности.
Третий. Передача денег. Начнем с того, что квартиру нужно закрепить авансом или задатком. Вы отдадите деньги человеку, который работает самостоятельно без документов и ни за что не отвечает? Как Вам понравится передача денег на кухне или в автомобиле? Нормальные люди предпочтут оформить передачу аванса официально в офисе агентства недвижимости. Даже если маклер абсолютно замечательный честный человек, у него могут неожиданно возникнуть обстоятельства, из-за которых он не сможет, взяв деньги, выполнить свою работу вовремя. Был случай, когда мы покупали для своего клиента квартиру у маклера. Внесли 2 000 долларов. На следующий день маклер исчез из города. Правда, позвонил, сказал, что его родственникам потребовалась срочная помощь. Почти месяц он держал в напряжении наших клиентов и все агентство. Потом вернулся, сделал все, что от него зависело. Понимаю, с человеком может произойти все, что угодно. Но, если агент не сможет по каким-то причинам продолжить работу, на помощь придет менеджер, директор, другие сотрудники агентства недвижимости.
Четвертый. Если клиента что-то не устроит в работе агентства недвижимости, он всегда может пойти с заявлением в отдел защиты прав потребителей, в администрацию, в суд, наконец. У маклера, чаще всего, обратившийся к нему человек знает только имя и номер мобильного телефона. Пойди, пожалуйся неизвестно на кого! Встречаются, правда, люди, которые просто всегда всем недовольны и любят жаловаться. Однажды мы продавали квартиру в купеческом особняке в Нижегородском районе под офис. Жилищные условия там были просто ужасные. Последний раз ремонт делался, наверное, еще до революции 1917 года. Людям, которые там жили, купили квартиру в доме улучшенной планировки с евроремонтом за рекой, да еще и неплохие деньги они получили в придачу. Так бабушка этого семейства стала бегать по инстанциям и говорить, что ее нагло обманули. Оказалось, что проблема заключалась в низком расположении выключателей и розеток по евростандарту!
Сколько работаю на рынке недвижимости, еще не встречала абсолютно похожих ситуаций. У людей бывает страшная путаница и в документах, и в личных отношениях. Какой бы опыт работы ни был, жизнь каждый раз ставит задачу, с которой сталкиваешься впервые. Приходится советоваться с юристами, нотариусами, другими специалистами. Агентства недвижимости зарегистрированные организации. Мы можем вполне официально сделать любой запрос. Вряд ли это маклеру под силу.
Особое место на рынке недвижимости занимают «черные» маклеры. Аферисты. Связаться с ними все равно как втянуться в игру в наперстки. Средства массовой информации давно убеждают: «Люди! Не играйте в сомнительные лотереи! Вас обманут!». А люди все равно идут и играют. То же самое происходит на рынке недвижимости. «Черные» маклеры в массе своей милые обаятельные люди. Посочувствуют, денег дадут, рюмочку нальют& В работе нашего агентства недвижимости был такой случай. Собственниками хорошей большой квартиры были мать и двое взрослых детей. Пришли к нам чуть ли не со слезами помогите, расселите, жить вместе больше невозможно. На их квартиру нашли покупателя. Им подобрали альтернат. Вдруг приходит мать и заявляет, что ничего продавать они не будут. Агентство, якобы, оценило их «хоромы» слишком дешево, а подобрало взамен безумно дорогие квартиры. Почему она так решила? Ей сказал это дядя гражданского мужа ее дочери. Дядя обещал сделать все гораздо лучше и даже дал ей, матери, 8 000 рублей. Сын никогда денег не давал. А вот дядя, гражданский муж, который появился у дочери неделю тому назад, вся их родня нежно любят дочку и маму, очень переживают за их судьбу. В агентстве вернули клиентам документы на квартиру. Как сложилась их дальнейшая судьба, нам неизвестно. Только при встрече с агентом по недвижимости, которая занималась этой квартирой, мать семейства грустно опустила глаза и прошла мимо.
Агентство недвижимости заботится о своем имидже, старается держать марку. Мы всегда выполняем обязательства перед людьми, которые доверили нам решение своего жилищного вопроса. Если у маклера найдутся покупатели, которые могут дать за квартиру больше денег, он откажет прежним клиентам. Агентство недвижимости выполнит данные обещания, закрепит документально. Не важно, что мы заработаем меньше, важно, что один довольный клиент приведет к нам еще пять. И мы продолжим помогать людям в решении квартирных проблем.
Светлана Федоровна Торопова, директор АН «Модус»:
Сейчас «чистых продаж» практически нет. Основная масса сделок альтернативные, а это длинные квартирные цепочки. Хорошо, когда нашими партнерами в таких сложных сделках являются крупные надежные агентства недвижимости. Тогда сделки проходят чисто, без сучка и задоринки.
Хуже, если приходится при этом сотрудничать с новыми мелкими агентствами, они сейчас возникают, как грибы после дождя, и также быстро исчезают в никуда. Открыть сейчас фирму проблем нет. Заплати несколько тысяч рублей за оформление документов, придумай название и работай. Некоторые из них работают на авось, без рекламной поддержки, не имея сколько-нибудь приличной базы клиентов и объектов недвижимости, и достаточного опыта и подготовки.
Самый сложный вариант, когда в цепочке замешан маклер посредник. Он не является юридическим лицом и работает вообще без всяких формальностей - договоров и прочих документов. О том, что это маклер, и мы узнаем не сразу. Он может представиться родственником хозяина квартиры племянником, тетей, дядей. Спрашиваем клиентку, которая продает квартиру: «Кто это?» - «Племянница». Затем, получив деньги за квартиру, «тетя» передает их «племяннице», не сообщая нам, что она далее собирается приобрести другую квартиру через «родственницу», которая на самом деле является маклером. Далее события могут развиваться так: «племянница» скрывается с деньгами, а «тетя» бежит к нам: «Караул! Обманули! Помогите! Осталась без денег и без квартиры!» Маклеры не случайно представляются родственниками своих клиентов, они не хотят и просто не дают возможности агентству проследить дальнейшую судьбу своих клиентов. Клиент, человек дееспособный, он вправе сам принимать решение, кому отдавать деньги и доверять решение своих дел. Кому теперь он будет предъявлять претензии? Где искать маклера? Остается только обращаться в компетентные органы.
Среди маклеров есть и мошенники-рецидивисты. Отсидев положенный срок, они возвращаются и берутся за старое, благо сейчас с них никто лицензии не потребует.
Мне известен случай, когда семья, продав квартиру, купила дом через маклера. Хозяин, получив деньги, уехал в другой город, оставив доверенность на маклера. Уже полтора года покупатели не могут стать полноправными собственниками, потому что маклер просто не в состоянии оформить все необходимые документы. У него не оказалось необходимых знаний и опыта для этого: там нужно узаконивать все пристрои, оформлять вступление в наследство бывших хозяев и т.д. А платить деньги за услуги юриста маклер не считает нужным. Дошло до того, что этим эпизодом из жизни маклера заинтересовалась милиция. В конце концов, семья обратилась к нам, и сейчас оформлением необходимых документов занимается наш сотрудник. Нюансов в любой сделке очень много. В агентстве есть юристы, можно спросить совета у опытных менеджеров, а маклер, действуя в одиночку, часто создает проблемы не только своим клиентам, но и самому себе.
Маклеры умеют легко входить в доверие своим клиентам и, полностью контролируя ситуацию и все действия своего клиента, часто при совместных сделках с агентством стараются остаться в тени. Мне приходилось наблюдать такие сцены. В агентстве сидит клиент-собственник квартиры. А в автомобиле около агентства маклер. Периодически клиент выскакивает на улицу: «Мне надо посоветоваться!»
Такие советчики своей деятельностью бросают тень на всех людей, которые занимаются недвижимостью. Поэтому-то слово «риэлтор» приобрело негативный оттенок.
Эти деятели рынка недвижимости подают объявления в газеты и таким образом ловят своих жертв. Клиент «идет» на квартиру. Ему, к сожалению, зачастую все равно, кто ее продает. Раньше работа без лицензии была уголовно-наказуемым деянием. И люди первым делом требовали: «Покажите вашу лицензию!» Теперь клиенты сами должны принимать решение: рисковать, доверяясь маклеру, или обращаться в агентства с проверенной годами репутацией.
Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам ЗАО «Адрес»:
- У агентств недвижимости и маклеров разные цели. Цель маклеров получить побыстрее деньги с клиента и не нести при этом никакой ответственности. Да и какая ответственность может быть у человека, который, чаще всего, нигде не зарегистрирован, даже как частный предприниматель, не имеет своего офиса и в случае чего с него нечего будет взять? В лучшем случае у клиентов маклера есть только номер сотового телефона, который может быть сменен в любое время. Маклеры это непрофессионалы, у них нет соответствующей подготовки. Чаще всего весь их опыт укладывается в несколько сделок, которые они провели со своей квартирой и квартирами своих знакомых. К сожалению, лицензирование в сфере недвижимости отменено, этот вид деятельности сейчас никак не контролируется государством, поэтому заниматься сделками может кто угодно.
Конечно, у агентства недвижимости тоже цель заработать деньги, но заработать их не только сегодня, но и завтра и в более отдаленном будущем. Поэтому агентства берегут свою репутацию, и оказывают весь комплекс услуг, доводят сделку до конца. Им важно, чтобы клиенты остались довольны и дали хорошие рекомендации своим знакомым, друзьям.
Маклер играет на естественном желании людей сэкономить и поэтому, стремясь привлечь к себе клиентов, называет низкую цену за свои услуги. Потом он с лихвой наверстает свое: вы будете платить за все, даже за те документы, получение которых бесплатно. И цена квартиры, на которую вы польстились, уверяю вас, возрастет во время сделки и вовсе не потому, что сам продавец повысил ее. Много случаев, когда маклеры просто «кидают» людей, заманивая на низкие цены. Например, подберут квартиру, вы успокаиваетесь, больше ничего не ищете, а вам неожиданно заявляют: «Мы нашли другого покупателя и вчера продали ее». А вы, возможно уже продали свою квартиру. Цены растут ежемесячно, и вам уже не хватит денег на квартиру, которую вы предполагали купить. Никаких документальных обязательств по отношению к вам у маклера нет.
Маклер не сможет дать вам необходимых консультаций, организовать правильные взаиморасчеты. Как правило, он заканчивает работу и получает свои деньги после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. А самое сложное может начаться потом. Что вы будете делать, если договор не зарегистрируют в ГУФРС? Или зарегистрируют, но хозяева не захотят выписываться из купленной вами квартиры? Вам самим придется освобождать квартиру по суду. Нередки случаи, когда хозяева снимают двери, окна, сантехнику и увозят на новое место жительства. У агентства есть соответствующие технологии и способы не допустить развития подобного хода событий. А маклера ваши проблемы больше не волнуют он деньги получил. Найти его и наказать - проблематично. Никаких договоров с клиентами маклеры, как правило, не заключают. Вы остаетесь в этой ситуации один на один с проблемой. И вам все равно придется идти советоваться с юристом или в агентство недвижимости, которым часто придется разгребать то, что наворотили маклеры. Деятельность маклеров не всегда мошенничество в чистом виде, это чаще непорядочность и непрофессионализм. Мы иногда вынуждены контактировать с маклерами в тех случаях, когда один из участников квартирной цепочки настаивает на покупке квартиры через маклера. Агентствам в таком случае приходится проводить всю работу по проверке юридической чистоты квартиры за маклера самим. И очень часто именно из-за маклеров такие цепочки рушатся, и судьбы нескольких семей участников сделки - висят на волоске.
Агентства сразу называют цену за свои услуги, и вы можете всегда знать, за что и сколько вы платите. На первый взгляд кому-то может показаться, что услуги дороги, но велик и тот объем работ и тот уровень ответственности, который берет на себя агентство. Ведь «предмет», с которым приходится работать агентствам недвижимость дорог не только в материальном смысле. Сделки с недвижимостью это социально ответственный бизнес. Квартиры это жизнь и судьба вас и ваших близких. Поэтому если смысл, пойти к профессионалам, которые много лет работают на рынке и хорошо себя зарекомендовали на нем, которые доведут сделку до фактического конца, и гарантируют, что если у вас возникнут проблемы, вы не останетесь с ними один на один. С вами будут все ведущие специалисты и юристы агентства.
Сейчас ничего бесплатного не бывает, если вам предлагают что-нибудь в этом роде, отдавайте себе отчет, что вы экономите на своей безопасности.
Бывает, что и агенты проводят «левые» сделки, но это исключительные случаи. Если вам предлагают провести сделку помимо агентства, вы должны понимать, что в таком случае вы берете всю ответственность на себя.
Не секрет, что и агентства тоже очень разные по уровню своего профессионализма, кто-то уделяет внимание обучению персонала, кто-то нет, кто-то обращает внимание на моральную составляющую сделки, а кому-то это безразлично. Гарантировать на 100%, что в любом агентстве вы получите качественную услугу, тоже нельзя. Ведь вы и к стоматологу не ко всякому пойдете, а предварительно спросите рекомендации у знакомых. Когда меня спрашивают, как выбрать агентство и на что при этом обращать внимание, я отвечаю, в первую очередь на рекомендации. Как еще можно проверить надежность агентства? Я советую позвонить в Нижегородскую гильдию риэлтеров (телефон 39-74-04), там есть комиссия по рассмотрению споров. Спросите, есть ли у данного агентства споры, которые выиграли не они, есть ли на него нарекания, жалобы. Эта информация открытая, и ее всегда можно получить. А вы вовремя для себя сделаете выводы.
Рынок недвижимости очень привлекательный, здесь крутятся большие деньги, и можно неплохо заработать. Поэтому многие хотят попробовать себя в профессии риэлтора. Фирма, которая дорожит репутацией, старается избавляться от сотрудников, которые пришли в этот бизнес только за наживой. Такие люди в серьезных агентствах не задерживаются
Анатолий Геннадьевич Рябинин, директор ЗАО «Чекни»:
Так получается, что мы не можем полностью отказаться от совершения сделок, в которых задействованы маклеры. Дело в том, что некоторые люди покупают и продают квартиры с помощью этой категории «специалистов». Наш рынок нельзя назвать пока цивилизованным. Для многих нижегородцев немаловажно при операциях с недвижимостью это экономия, они не представляют, какие проблемы у них могут возникнуть, если нарушается технология сделки. А маклеры демпингуют стоимость услуг, у них отсутствуют какие-либо понятия о технологии сделок, и зачастую агентствам при таком сотрудничестве приходится брать на себя дополнительную ответственность и работать за маклеров.
Мне известен случай, когда маклер помогал своим клиентам продать одну квартиру и купить другую. Клиентам он написал расписку, обязуясь отдать доплату за квартиру: «Обязуюсь отдать такую-то сумму денег до 30 декабря&» А год не указал. Так деньги до сих пор не отданы. Этим делом занималась прокуратура.
Маклеры часто это люди с большими амбициями, которым трудно работать в коллективе агентства. Они достаточно коммуникабельны, у них есть своя клиентская база. Может, среди них есть и такие, кто работает профессионально, но риски клиентов при этом все равно выше, чем при работе с агентством. Большое количество маклеров, работая в агентстве недвижимости и приобретя опыт проведения сделок, думают, что все легко и просто. Они часто не представляют, какие сложности могут возникнуть во время следующей сделки. При проведении сделок огромное значение имеет корпоративный опыт, который тем выше, чем старше агентство и больше персонала.
Я считаю, что борьба с маклерами - это проблема государства. Государство сделало непонятный ход, отменив лицензирование в этом виде бизнеса не зря он называется социально-ответственным. Так не должно быть, это ненормально, когда любой человек может заниматься сделками с недвижимостью, не имея для этого соответствующих знаний и подготовки. Когда существовало лицензирование риэлторской деятельности, маклеров можно было привлечь к ответственности за незаконную деятельность без лицензии. Теперь нет. Если учесть, что недвижимость это вторая по значимости ценность для человека после жизни и здоровья, то оказывать здесь услуги без целого набора дополнительных условий, это все равно, что разрешить заниматься оказанием медицинских услуг всем без разбору.
Риэлторы, конечно, могут выработать некие правила игры на рынке и не контактировать с маклерами, но пока деятельность маклеров на государственном уровне не считается незаконной, они так и будут существовать без особых проблем. Проблемы будут у их клиентов. Государство должно ввести ограничительные меры, ввести жесткие санкции и создать барьер для работы на рынке недвижимости для тех, кто нигде не зарегистрирован, как юридическое лицо, не платит налоги, не имеет соответствующей подготовки и не состоит в профессиональных организациях.
Источник: http://www.ners.ru |
| Категория: Советы покупателям | Добавил: ЛидерКредо (19.11.2011)
|
| Просмотров: 1268
| Рейтинг: 0.0/0 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ] |
