«С наличием справки 2НДФЛ, первоначальным взносом в 10% и зарплатой выше 40 тысяч мы можем вам выдать ипотеку только на 25 лет под 15% годовых. Будете платить 20 тысяч в месяц», - ипотечный менеджер Сергей в офисе продаж одной из новостроек Подмосковья отвлекается от компьютера и поворачивается ко мне. При помощи несложных манипуляций на калькуляторе телефона делаю вывод: за квартиру стоимостью в 2 млн. рублей я отдам банку сверху еще две таких же квартиры (около 4 млн. рублей переплаты).
Для многих потенциальных покупателей жилья, включая меня, идти на такую сделку с банком является сумасшествием. Если полной суммы на покупку квартиры не имеется, самым дешевым вариантом приобретения жилья сегодня является рассрочка от застройщика. Большинство девелоперов готовы предоставлять подобную опцию бесплатно на срок от трех месяцев до одного года при первоначальном взносе в 50%. А это значит, что ежемесячно вам придется вкладывать в жилье от 200 тыс. рублей.
При отсутствии крупных доходов без помощи банков все же не обойтись. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty отмечает, что переплаты по ипотеке минимальны для тех заемщиков, которые:
1) занимают «короткие» деньги, на срок до 5-10 лет 2) имеют от 50% собственных средств 3) приобретают квартиру на вторичном рынке жилья 4) приобретают полисы добровольного комплексного ипотечного страхования 5) готовы предоставить справку по форме 2НДФЛ или являющиеся зарплатными клиентами банка.
«В том случае, когда соблюдается комплекс данных факторов, клиент имеет возможность получить наименьшую ставку по ипотеке, соответственно его переплата в итоге будет минимальна», - указывает он.
Заемщики с «белым» доходом и большим первоначальным взносом могут претендовать на ставку до 9,5% годовых, рассказывает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК). Она отмечает, что не стоит расстраиваться, если банк предлагает вам увеличить срок кредита. «Многие заемщики не понимают, что можно взять кредит на 15 лет и подобрать программу с хорошими условиями досрочного погашения. По статистике НБИК, большинство заемщиков берут кредит на 15-17 лет, а затем досрочно погашают его в течение 5-8 лет», - говорит она.
Многие малоизвестные банки предлагают ипотеку и под 7% годовых, однако, по данным экспертов, это не больше, чем рекламные акции: основной процент населения не подходит под выдвигаемые ими условия. «Главная сложность состоит в том, чтобы накопить первоначальный взнос. Основной объем заемщиков располагают только 20-30% собственных средств», - добавляет представитель НБИК.
Ипотечная утопия
Снижение ставок до абсолютного минимума не является проблемой для мирового рынка ипотеки. Так, к примеру, в Дании они успешно удерживаются на уровне 1,6%, в Нидерландах – 3,7%. В Испании и Португалии нормальной ставкой является 4% годовых. Для России, по мнению игроков рынка недвижимости, такой предел не достижим в принципе.
«О намерении снизить ипотечные ставки хотя бы до 7% Владимир Путин заявлял еще в 2008 году, по прошествии более трех лет ситуация практически не изменилась. Сейчас процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют в среднем 13,2%, по кредитам в валюте – в среднем 11,7%», - подчеркивает Роман Семчишин, коммерческий директор Tekta Group.
Коммерческими инструментами невозможно сделать ипотеку доступной для большинства населения, соглашаются эксперты. «На текущий момент нет разумных и реальных предпосылок к максимальному снижению ставок именно банками. Напротив, начиная с сентября этого года многие банкиры отменили свои специальные программы с минимальными ставками, оставив базовые ставки без изменений», - говорит представитель Penny Lane Realty.
Ожидать снижения ставок на сегодняшний день можно только при помощи вмешательства государства в рынок ипотечного кредитования. Классический метод, по аналогии с программой поддержки отечественного автопрома, заключается в субсидировании ставок за счет бюджета. «Ставка по кредитному договору может оставаться на приемлемом для банкиров уровне, от 10% и выше, а за счет бюджета, к примеру, 4% будет компенсироваться, таким образом, ставка для клиента может составить 6%», - размышляет Зиминский.
Снизить ставки на государственном уровне можно и без бюджетных трат, отмечает Семчишин. По его словам, необходимо, чтобы правительство РФ брало международные целевые займы по ставке 5-6%, тогда для конечного потребителя ипотека будет составлять 6-7%.
Еще один вариант – создание государственных ипотечных банков, которые давали бы ипотечные кредиты по льготным ставкам. Именно такая модель применяется в уже упомянутой Испании, а также во Франции. Там основой одноуровневой ипотечной системы являются монопольные государственные ипотечные банки. «Минимальный срок для внедрения новой модели ипотечного кредитования, если соответствующий законопроект будет принят сразу во всех чтениях, составляет не менее 2-3 лет», - предполагает коммерческий директор Tekta Group.
Эксперты отмечают, что наиболее приемлемым для нашей страны способом снижения ставок по ипотеке в текущих реалиях является секъюритизация кредитов, то есть замена их на ценные бумаги. «Во всем мире банки выдают кредиты и «перепаковывают» их в облигации, а эти облигации, как и любые другие ценные бумаги, обращаются на фондовом рынке и выкупаются инвесторами. В нашей стране получается, что банк должен держать у себя на балансе этот кредит и жить на проценты», - поясняет Таубкина.
С ней соглашается коммерческий директор Tekta Group: «Если в Дании все закладные секьюритизируются, то есть свободно обращаются на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, то в России банки не имеют шансов продавать ипотечные кредиты до наступления срока их погашения».
В общем, становится ясно, что ожидать снижения ипотечных ставок в ближайшее время не приходится. Несмотря на все заявления Дмитрия Медведева, до окончания своего президентского срока он вряд ли что-то успеет сделать. Потом будут выборы, обещания кандидатов на высший пост сменятся заявлениями новоизбранного президента о необходимости снижения ставок. И в реальности мы можем увидеть дешевую ипотеку еще очень не скоро. Так что халявы не будет, не ждите.
